6 şubat 2023 depremlerinde ağır hasarlı tespiti yapılan taşınmazlar için yerinde dönüşüm kapsamında 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmayan, plansız alanlar imar yönetmeliğine tabi köy/kırsal yerleşik alan sınırları ile iskan dışı alanlarda 7452 sayılı kanun kapsamında 30.06.2025 tarihinden önce ruhsat (kırsal yapı izin belgeleri) başvurularının öncesinde düzenlenen yapılaşma şartları ve diğer mevzuat hükümlerinin belirtildiği inşaat istikamet krokilerinde; 8/2/2023 tarihli ve 6785 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla ilan edilen olağanüstü hal kapsamında yer alan illerde yapılaşma ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine eklenen Geçici Madde 1- (Ek:RG-17/10/2024-32695) göre uygulamalara yön verilmiştir. Ağır hasarlı tespiti yapılan ve yıkımı gerçekleştirilen köy/kırsal yerleşik alan sınırları içerisindeki yapının yerine vatandaşların kendi imkanları ile inşa edeceği yapılar ile bahse konu alanlarda normal yapılaşma talepleri için, plansız alanlar imar yönetmeliğine eklenen; Geçici Madde 1- (Ek:RG-17/10/2024-32695) hükümlerine göre blok ebatı ve çekme mesafelerinin tayin edilmesi istenilmiştir. Uygulamalara yön vermesi açısından; talebin, plansız alanlar yönetmeliğinin normal yapılaşma isteklerinde uygulanan şartlar ile karşılanması gerektiği hususu ile mezkur yönetmeliğin Geçici Madde 1- (Ek:RG-17/10/2024-32695) göre karşılanması gerektiği hususunda görüş bildirmenizi arz ederim.

Hocam Merhabalar.İlçemiz Mahallesinin birisinde entegre tesis niteliğinde olmayan etlik tavuk çiftliği yapımı için kurumumuza müracat edilmiş olup muhtelif kurumlardan görüş alınmış ve dosya yapı ruhsatı aşamasına gelmiştir.4708 sayılı Yapı Denetim Kanunun 1/c maddesi " Entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapı ve tesisler" yapı denetimden muaf tutulduğu bilnmektedir.Burda sorulmak istenen ilgili kanunda metrekare sınırlaması yapılmamıştır.Örnek vermek gerekirse 3900 m2 inşaat alanına sahip tavuk çiftliği ve donatılarının bina denetimi ile ilgili fenni mesuliyet ile mi yoksa YDS'den atanan yapı denetim firması ile mi denetlenmesi gerekmektedir.

Hocam Merhabalar.3194 sayılı İmar Kanunun 27.maddesinde "Köylerde Yapılacak Yapılar ve Uyulacak Esaslar" "Köy yerleşik alan sınırlarının parselleri bölmesi durumunda yerleşik alan sınırı 5403 sayılı Kanun hükümlerine tabi olmaksızın ifraz hattı olarak kabul edilir." denilmektedir.Ekte tarafınıza ibraz edilen görüntüde köy yerleşim alanı sınırı parseli ortadan ikiye bölmekte olup ifraz hattının bir tarafı yola cepheli bir parsel bir tarafıda kör parsel dediğimiz yola cephesi olmayan parsel olarak bölünmektedir.3194 sayılı İmar Kanunun Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 15.maddesi "İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklarda cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz." denilmekte olup kanun ve yönetmelik arasında uyumsuzluk söz konusudur.İlgili kanunda ifraz hattı kabul edilir denilmiş olup ama bölündükten sonra parsellerin yola cephesi olma şartını eklememiş plansız alanlar imar yönetmeliğinde eklemiştir.Belediyemize gelen dosyada 3194 sayılı İmar Kanunun 27.maddesine tevfikan kör parsel oluşsa dahi ifraz hattı kabul edilerek bu şekilde bahsedilen hususlara göre 2 ye ifraz edilebilirmi?

Bölgemiz 7174 sayılı kanun ile kurulan Kapadokya Alan Başkanlığı sınırları içerisinde kalmakta olup özel kanunlara tabi bir bölgedir. Bölgemizde yer alan kaçak yapılar için Kapadokya Alan Komisyonu (Koruma Kurulu) tarafından7174 sayılı Kanuna dayanaraktan idari para cezası ve yıkım kararı alınıyor ve bilgi amaçlı belediyemize kurul kararları bildiriliyor. Bu durumda belediye olarak kaçak yapılara 3194 sayılı Kanun ile idari para cezası yaza bilir miyiz? Yani bir kaçak yapıya aynı konudan iki kurumda (hem belediye hem alan başkanlığı )ceza yazabilir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 17. maddesi kapsamında, imar planı uygulamaları sonucunda kapanan yolların veya yol fazlası alanların ihdas edilerek belediye adına tescil edilmesi ve müstakil yapılaşmaya elverişli olmayan bu artık parsellerin bitişiğindeki parsel maliklerine satılması uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur. Ancak söz konusu satış işleminin hangi belediye organı tarafından gerçekleştirileceği hususunda uygulamada tereddütler bulunmaktadır. Danıştay’ın bazı kararlarında, 3194 sayılı Kanun’un 17. maddesinin özel bir düzenleme olduğu ve ihdas edilen yol fazlası taşınmazların bitişik parsel maliklerine satışının belediye encümeni tarafından gerçekleştirilebileceği yönünde değerlendirmelere yer verildiği görülmektedir. Buna karşılık, diğer bazı yargı kararlarında ise belediyeye ait taşınmazların satışına karar verme yetkisinin 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18/e maddesi gereğince belediye meclisine ait olduğu ve bu nedenle satış işlemi öncesinde belediye meclisi tarafından karar alınması gerektiği ifade edilmektedir. Nitekim Danıştay’ın çeşitli kararlarında belediyeye ait taşınmazların satışına ilişkin işlemlerde yetkili organın belirlenmesi bakımından 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18/e maddesine vurgu yapıldığı görülmektedir. Bu çerçevede; İmar planı uygulamaları sonucunda kapanan yollardan veya yol fazlası alanların ihdas edilerek oluşan artık parsellerin, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 17. maddesi kapsamında bitişik parsel maliklerine satılması işleminde satış yetkisinin belediye encümeni tarafından mı kullanılacağı, yoksa 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18/e maddesi uyarınca öncelikle belediye meclisince satış kararı alınmasının mı gerektiği konusunda görüşlerinize ihtiyaç duyulmuştur. Şimdiden teşekkür eder iyi çalışmalar dilerim.

İlçemiz sınırları içerisinde yapılması planlanan yapılaşmalara yönelik hazırlanmış bazı zemin etüt raporları İdaremizce incelenmektedir. Bu kapsamda geçmiş yıllarda gerçekleştirilen sondaj çalışmalarına ait veriler ile güncel olarak yapılan ilave sondaj çalışmalarının birlikte değerlendirilmesi ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Daha önce yapılan çalışmalarda belirli sayıda sondaj gerçekleştirilmiş, yapılan sondajlarda kil tabakasının yaklaşık 17–20 metre kalınlığa ulaştığı ve bazı kuyularda yeraltı suyuna rastlandığı raporlanmıştır. Ancak söz konusu çalışmalara ait raporlarda SPT ve UD deneylerine ilişkin numune sayısının sınırlı olduğu, laboratuvar değerlendirmelerinin kuyu başına tek numune üzerinden yapıldığı, ayrıca karot sandıkları ve sondaj çalışmalarına ait görsel kayıtların bulunmadığı görülmektedir. Sonrasında hazırlanan güncel zemin etüt çalışmalarında ise sınırlı sayıda ilave sondaj yapılarak önceki verilerle birlikte değerlendirme yapılmıştır. Öte yandan sahada yapılan gözlemlerde yüksek eğimli topoğrafya ve yeraltı suyu etkisi nedeniyle yer yer oturmalar ve yamaç boyunca hareketlilikler gözlemlenebilmektedir. Bu çerçevede; geçmiş yıllarda yapılmış sondaj çalışmaları ile güncel olarak gerçekleştirilen sınırlı sayıdaki ilave sondajların birlikte değerlendirilmesinin, 09.03.2019 tarih ve 30709 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı” başlığı altında yer alan 7.2.3. Kontrol Etütleri kapsamında yeterli kabul edilip edilemeyeceği hususunda görüşlerinize ihtiyaç duyulmaktadır.

Merhaba Hocam iyi günler, ekte sunmuş olduğum imar durumlarının önceki (konut alanı) ve sonraki durumu(park alanı) olarak 2 Ay önce onaylanan revizyon imar planı ile belirlenmiştir. Parsel şahıs mülkiyetine aittir. Talep üzerine parsel park alanından çıkartılıp eski hali olan konut imarı olarak tadilat edilmek istenmektedir. Talep doğrultusunda imar tadilatı yapılıp mevcut 180 m2 olan park yerini bölge içerisinde başka bir yer göstermek şartı ile konut olarak tadilat edildiğinde Değer artışına tabi tutulur mu ? Teşekkürler.

Sayın hocam başlıkta belirttiğim üzere başkanlığımızca 24.03.2023 tarihinde verilen bir inşaat ruhsatının inşaat başlama süresi dolmuştur. Bu ruhsatı alan şahsın maddi sorunları nedeniyle inşaat başlayamadığını bilmekteyiz. Ayrıca bu şahıs maddi sıkıntılar nedeniyle inşaat başlayamadığını sosyal güvenlik kurumuna da bildirerek sigorta dosyasını ileri bir tarih için açtıracağına dair dilekçe vermiş ve sosyal güvenlik kurumundan kendisine herhangi bir sorun olmayacağına dair bilgi verilmiştir. Bu ruhsatımız imar dışında olup tarımsal amaçlı küçük baş hayvancılığı tesisi için düzenlenmiş olup, ilgili rusattan önce 4-5 ayrı kurumdan görüş alınmıştır. Bu görüşlerin alınması için ruhsat sahibince çeşitli kalemlerde, taahütname, proje, aplikasyon vb. evraklar için harcama yapılmıştır. Şu aşamada ruhsat sahibi inşaatı başlatmak istemektedir. Kurum olarak şu aşamada vatandaşın mağdur olmaması için 2 yıl inşaata başlama süresi dolsa da söz konusu ruhsatı geçerli saymamız mümkün müdür? İyi çalışmalar dileriz.

Hocam mrb.ilçemizde yapılan kaçak yapılar içib 3194 sayılı kanunun 32.ve 42 . Maddeleri için işlem tesis edebilmek adına yapılan kaçak yapının mülk sahibine mi yoksa kiracıya mı kesilmesi hususunda tereddüt yaşanmaktadır.kiracı benim tarafımdan yapılmadığını mülk sahibi tarafından yapıldığını .mülk sahibi ise benim tarafımdan değil kiracım tarafından yapılduğını beyan etmektedir.bu durumda nasıl bir yol izlememiz gerekiyor.kanunda yapıyı yapana ceza kesilir deniliyor ama kim taraf7ndan yapıldığı bilinememetedir kiracımı mülk sahibimi

Yapı denetimli ve fenni mesuliyetli işlerde yapı sahipleri inşaat içerisindeki zemin döşeme kaplamasını tamamlamadan, iç kapıları olmadan, boya işlemi yapılmadan yapı kullanım izin belgesi almak için başvurmaktadır. Yapı kullanım izin belgesinin verilebilmesi için yapının hangi fiziki durumda olması gerekmektedir? Söz konusu yapıya ait yerinde yapılan ziyarette çekilen bir odaya ait fotoğraf yazımız ekindedir. Sorumuza örnek olması için fotoğraftaki odanın görünen fiziki özelliğinin yeterli olup olmadığı konusunundaki görüşlerinize ihtiyacınız var.

Belediyemize ait ….ada ….parsel nolu taşınmaz imar planı içerisinde bulunmakta olup mevcut hali kadastro parselidir. Bu parsele uygulama imar planı içerisine ticari konut alanı olarak planlanmış ve 3194 sayılı imar kanununun 18. Madde imar uygulaması (parselasyon, park, yola terk, ihdas, ifraz vb.) işlemleri yapılmamıştır. Belediyemize ait ….ada …parselin satışı planlanmaktadır. Bu kapsamda;

SORU 1- Bu parselin kadatsro parseli olarak, imar uygulaması yapılmadan imar parseline dönüştürülmeden satışı yapılabilir mi? Yapılırsa ileride kamu mali zarar doğarmı? Parselin bu haliyle ve şartnamede kadastro parseli olduğu imar uygulaması yapılmadığı belirtilerek satışı mümkün ise ihale şartnamesinde bu hususlar ile ilgili nasıl bir düzenleme yapmamız gerekir?

SORU 2- 2886 sayılı kanunun 45. Maddesine göre açık ihaleye çıkılması uygun mudur?

SORU 3- Parselin tahmin edilen bedelinin tespitini gayrimenkul değerlendirme uzmanına yaptırılabilir miyiz? Yapılırsa 1 adet gayrimenkul değerlendirme raporu yaptırmamız yeterli midir? 3 adet gayrimenkul değerlendirme uzmanından rapor almaya gerek var mıdır?

Hususlarının değerlendirilmesini rica eder iyi çalışmalar dileriz.

Hocam iyi günler, ekte sunmuş olduğum belgede göründüğü üzere mevcut imar planımızda A-3 TAKS:0.30 KAKS:1.20 olan ada ile ilgili yapılaşma söz konusu, fakat TAKS:0.30 olup KAKS: 1.20 olduğundan parseller üzerinde KAKS en fazla 0.90 şeklinde kullanılabiliyor. Parsel sahiplerinin talepleri üzerine TAKS:0.40 olduğunda KAKS:1.20 kullanılabiliyor. Buna göre plan değişikliği kararı alındığında KAKS:1.20 değişmeden sadece TAKS:0.40 olarak plan tadilatında bir değer artışı söz konusu olur mu ? Teşekkürler.