İmar Mevzuatında Kapsamlı Düzenlemeler Yapıldı

İmar hakkı aktarımı başta olmak üzere çeşitli birçok düzenleme içeren 7534 sayılı Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile Türkiye'nin kırsal ve kentsel alanlarının planlaması, yönetimi ve dönüşümü konusunda önemli yasal değişiklikler getirilmiştir. İlk bakışta yapılan değişiklikleri analiz ettiğimizde;

1- 775 sayılı Gecekondu Kanununda yapılan değişiklikle birlikte; belediye sınırları içinde veya dışında, belediyelere, Hazineye, özel idarelere, özel bütçeli dairelere ait arazi ve arsalarda veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerde yapılacak, daimi veya geçici bütün izinsiz yapılar ve varsa çevreleyen tel örgü, çit, duvar gibi yapılar da dâhil inşa sırasında olsun veya iskan edilmiş bulunsun, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, belediyeler veya il özel idarelerince yıkım kararı alınacağı, alınan kararın 7 gün içerisinde belediye veya idarelerce ilgililerine iadeli taahhütlü olarak tebliğ edileceği belirtilmiştir. Tebliğ edilemediği durumlarda, yıkım kararının bir örneğinin yıkımı yapılacak yapıya asılacağı ve ilgili muhtarlığa bir örneğinin bırakılacağı ve bu tarihin de tebliğ tarihi olacağı vurgulanmıştır. Tebliğ tarihinden 15 gün sonra belediye veya il özel idaresi tarafından derhal yıktırılacağı, mülkiye amirlerinin de izinsiz yapıların yıkım güvenliğinin sağlanması konusunda yükümlü olduğu hükme bağlanmıştır.

2- 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununda yapılan değişiklikle birlikte; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na arazi ve arsa teslimleri KDV’den istisna tutulmuştur.

3- 442 sayılı Köy Kanununda yapılan değişiklikle birlikte; Köyde yaşayan veya köyün nüfusuna kayıt olan ihtiyaç sahibi kimselere satışı yapılan taşınmazlar üzerinde, farklı sebeplerle bina yapamayanlara veya buna ilişkin ödemelerini aksatan hak sahipleri ile 31.12.2024 tarihinden önce süreleri dolacak olan hak sahiplerine, binalarını yapmaları ya da ilgili ödemelerini tamamlayabilmeleri için 31/12/2028 tarihine kadar ek süre verilmiştir.

4- 3194 sayılı İmar Kanununda yapılan değişikliklerle birlikte; İmar Hakkı Aktarımı tanımı eklenmiştir. Buna göre İmar Hakkı Aktarımı; 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir.

İmar hakkı aktarımıyla yapılaşma istenmeyen bir alanda veya bu alanların kamu hizmet alanlarına ayrılması amacıyla, kamuya herhangi bir mali yük getirilmeden kamunun mülkiyetine geçirilmesine olanak sağlanmaktadır. Bu amaçla imar hakkı aktarımı yapılan bir parsel veya parsel gruplarındaki imar hakları, başka bir alana devredilmekte, bu aktarım işlemi, mevcut imar haklarının bir kısmının veya tamamının başka bir alanda kullanılabilmesini sağlamaktadır.

Parselasyonla ilgili maddede değişikliğe gidilmiştir. Buna göre düzenleme ortaklık payları; düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, resmî kurum alanı, uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları, otogar alanından oluşacağı ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacağı belirtilmiştir.

Düzenleme sahasında sözü geçen umumi hizmetler için ayrılması gereken alanların toplamının, düzenleme ortaklık payından fazla olması veya daha öncesinde parselasyon planı tescil olmuş alanlarda ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarının 3194 sayılı Kanunu’nun 13 üncü maddesinde belirtilen yöntemlerle kamuya geçişi sağlanacaktır. Umumi ve kamu hizmet alanlarının kamulaştırma yoluyla kamu eline geçirilecek olması halinde, uygulamaya giren parsellerin, imar planında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları ilgili idarece kamulaştırılacaktır.

3194 sayılı Kanun’un ek 8 inci maddesinde yapılan değişiklikle birlikte; Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine parsel bazında fonksiyon değişikliği ile ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan parsel veya parsellerin artan değeri ile mahkemelerce iptal edilen imar planı değişikliklerinde, imar planı değişikliği neticesinde yürürlükten kalkan imar planı ile teklif edilen yeni imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde doksanı (%90) değer artış payı olarak alınacaktır. İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenecektir.

3194 sayılı Kanuna eklenen ek 11 inci maddeyle birlikte; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının görev ve yetkileri Kanunla belirlenmiştir.

- Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan veya mülkiyeti Hazineye, kamu kurum veya kuruluşlarına veya gerçek kişilere veyahut özel hukuk tüzel kişilerine ait olan taşınmazlar üzerinde kamu veya özel sektör tarafından gerçekleştirilecek olan yatırımlara ilişkin olarak ilgililerince hazırlandığı veya hazırlatıldığı halde yetkili idarece üç ay içinde onaylanmayan etüt, harita, her tür ve ölçekteki çevre düzeni, nazım ve uygulama imar planlarını, arazi ve arsa düzenlemelerini ve değişikliklerini ilgililerinin valilikten talep etmesi ve valiliğin Bakanlığa teklifte bulunması üzerine bedeli mukabilinde yapmak, yaptırmak ve onaylamak, başvuru tarihinden itibaren iki ay içinde yetkili idarece verilmemesi halinde bedeli mukabilinde resen yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni ile iş yeri açma ve çalışma ruhsatını vermek,

- 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kalan alanlarda yapılan her tür ve ölçekteki plan, arazi ve arsa düzenlemesi ve kentsel tasarım projelerini onaylamak,

gibi imara ilişkin önemli görev ve yetkiler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının görev ve yetkileri arasında sayılmıştır.

5- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’da değişiklikler yapılmıştır. Buna göre;

- Denetim sorumluluğunu üstlendiği bir işe yönelik yapılacak tespitler doğrultusunda hazırlanacak teknik inceleme raporuna istinaden yapı denetim kuruluşu hakkında belirtilen idari müeyyidelerden bir veya birden fazla cezanın verilmesinin gerekmesi hâlinde uygulanacak idari para cezası, 50.000 Türk lirasından az olamayacaktır. Yapı denetim hizmet sözleşmesi bedelinin %50’sinin 50.000 Türk lirasından fazla olduğu hallerde ise yapı denetim hizmet sözleşmesinin en fazla %50’si kadar idari para cezası verilecektir.

- Güneş enerjisi santralleri ve rüzgâr enerjisi santralleri Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamından çıkarılmıştır.

- Son on takvim yılı içerisinde yeni iş almaktan men yönünde verilen ilk cezanın ilan edilmesinden sonra, yeni iş almaktan men yönünde cezayı gerektiren ikinci bir fiilin işlenmesi ve bundan dolayı ceza verilip ilan edilmesinden sonra üçüncü defa yeni iş almaktan men yönünde ceza vermeyi gerektiren bir fiilin işlenmesi ve bundan dolayı da ceza verilip ilan edilmesi hâlinde, son ilan tarihinden itibaren, Merkez Yapı Denetim Komisyonunun teklifi üzerine Bakanlıkça yapı denetim kuruluşunun izin belgesi iptal edilerek faaliyetine son verilecek ve teminatı irat olarak kaydedilecektir.

- Yapı denetim kuruluşunun, bu Kanun ve ilgili mevzuat ile kendine verilen görev ve sorumluluğu yerine getirmemesi nedeniyle, denetim sorumluluğunu üstlendiği yapının taşıyıcı sisteminde en geç yapı kullanma izin belgesi aldıktan sonra on beş yıl içinde veya yapım aşamasında çevresinde yer alan binanın taşıyıcı sisteminde onarılamaz düzeyde yapısal bir hasarın oluşması halinde, Merkez Yapı Denetim Komisyonunun teklifi üzerine Bakanlıkça yapı denetim kuruluşunun izin belgesi iptal edilerek faaliyetine son verilecek ve teminatı irat olarak kaydedilecektir.

- Yapı denetim kuruluşlarına son beş takvim yılı içerisinde üç ayrı teknik inceleme raporu kapsamında üç adet idari müeyyide uygulanmasına sebebiyet vererek kayıtları tutulan denetçi mimar ve denetçi mühendisler ile diğer teknik personel, Merkez Yapı Denetim Komisyonunun kararı ve Bakanlığın onayı ile üç yıl süre ile herhangi bir yapı denetim veya laboratuvar kuruluşunda teknik bir görev alamayacak ve başka bir yapı denetim veya laboratuvar kuruluşunun ortağı olamayacaktır. Aynı parselde birden fazla yapının olduğu durumlarda her bir yapı için ayrı teknik inceleme raporu tanzim edilecektir.

- Yapı denetim kuruluşuna, farklı teknik inceleme raporlarına istinaden aynı takvim yılı içerisinde, ikinci ve sonraki her yeni iş almaktan men cezasının uygulamaya konulduğu tarih için Bakanlıkça belirlenen teminat bedelinin %10’u kadar idari para cezası İl Yapı Denetim Komisyonunun teklifi üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünce uygulanacaktır. Bu takvim yılı içerisinde uygulanacak idari para cezası, teminat bedelinin %50’sini aşamayacaktır.

- Yapı denetim kuruluşu, yapı sahibince belirlenen ancak daha sonra herhangi bir nedenle inşaat alanında yapılacak değişiklikle bu alanın Bakanlıkça belirlenen metrekareyi aşması ve yapının artık elektronik dağıtıma konu olması gerektiğinin anlaşılması halinde mevcut yapı denetim kuruluşunca durum ilgili idareye bildirilecek ve yapı için elektronik ortamda görevlendirme yapılmadan yapı ruhsatı düzenlenmeyecek ve yapının devamına izin verilmeyecektir. Herhangi bir aşamada elektronik dağıtıma konu olması gerekirken elektronik dağıtım yapılmaksızın o yapının denetimine devam ettiği anlaşılan yapı denetim kuruluşunun, İl Yapı Denetim Komisyonunun teklifi üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünce üç ay süreyle yeni iş almasına izin verilmeyecek ve aynı kuruluşa doğru yapı inşaat alanına göre tespit edilen yapı denetimi hizmet bedelinin %50’si oranında idari para cezası uygulanacaktır.

- 4708 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması sırasında, yapı denetim veya laboratuvar kuruluşunun icrai veya ihmali davranışla yeni iş almaktan men cezası uygulanmasını gerektiren veya söz konusu Kanun’da belirtilen hükümlere ilişkin görevini kötüye kullanan ortakları, yöneticileri, mimar ve mühendisleri ve diğer teknik personeli, yapı müteahhidi, şantiye şefi, proje müellifi gerçek kişiler ile laboratuvar görevlileri, altı aydan üç yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılacaktır.

Bu geniş kapsamlı değişiklikler, Türkiye'nin imar, çevre ve yapı güvenliği alanlarında daha planlı, güvenli ve sürdürülebilir bir gelişim sürecini desteklemeyi amaçlamakta olduğu kanaatindeyiz.

Detaylı bilgi ve kanunun tam metnine ulaşmak için tıklayınız…

Saygılarımızla,

KONTDER

X (Twitter): @kontder          İnstagram : kontderr

Mobil Uygulamamızı İndirmek İçin Tıklayınız: Play Store / App Store